Последние новости
Главная >> Бизнес >> Власти Сочи пытаются в суде запретить экспертизу, которая может спасти от сноса спорные дома

Власти Сочи пытаются в суде запретить экспертизу, которая может спасти от сноса спорные дома

Потребрынок

close



Снести нельзя помиловать: как в Сочи борются за жилье
Власти Сочи пытаются в суде запретить экспертизу, которая может спасти от сноса спорные дома

Отдел «Бизнес»

19 июня Краснодарский краевой суд рассмотрит в кассационной инстанции резонансное дело о сносе апартаментного комплекса в Адлере. Ситуация типична для черноморского побережья – власти объявили его самостроем, но все покупатели курортной недвижимости являются добросовестными приобретателями через договор купли-продажи и с документами из Росреестра.

Проблема краснодарских самостроев обсуждается уже на самом высоком уровне – вице-премьер Виталий Мутко на недавнем Петербургском международном экономическом форуме в интервью порталу «Будущее России. Национальные проекты» заявил, что допускает разработку механизма, который позволит узаконить те строения, которые не угрожают экологии, технологическим объектам или безопасности людей. Именно этой экспертизы нет, например, в деле комплекса «Арт Лайт Сити», ситуация с которым обсуждалась 18 июня с мэром Сочи. Ее проведение блокирует администрация города Сочи. Вряд ли это связано анонсированным визитом зампреда правительства в регион — апелляционная жалоба сочинских властей на требование суда провести экспертизу поступила раньше информации о готовящейся поездке в регион куратора стройотрасли в правительстве.
Зачем нужна экспертиза

Экспертное заключение — один из важнейших документов в гражданском деле по иску сочинской администрации к местному застройщику Карену Мовсесяну о сносе апартаментного комплекса в Адлерском районе Сочи, ранее признанного законным. Покупатели апартаментов в комплексе были привлечены к делу в качестве третьих лиц. Суд 25 апреля 2019 года назначил судебную экспертизу в отношении жилого комплекса и приостановил производство по делу до получения экспертного заключения. На это администрация выступила с частной апелляционной жалобой, где указывала, что в отношении жилого комплекса «Арт Лайт Сити» «усматриваются признаки самовольной постройки», для установления которых «не требуется специальных познаний», следует из текста жалобы.

Владельцы помещений комплекса с такими доводами не согласны, говорит адвокат покупателей Евгений Сергеев. «Материалы дела не содержат иных доказательств нарушения градостроительных и строительных норм, а также требований безопасности возведенных объектов, равно как и степень таких нарушений», — говорит он.

В 2017 году по этому апартаментному комплексу уже проводилась судебная экспертиза, однако в ноябре 2018 года ее признали незаконной. Причина, по словам Сергеева, в том, что на тот момент судебный эксперт был с соответствующими полномочиями, но через год после проведения экспертизы прекратил членство в профильной саморегулируемой организации. Суд счел это достаточным основанием, чтобы аннулировать его работу.

На основании этой экспертизы было вынесено первое решение Адлерского районного суда города Сочи от 7 июля 2017 года о сохранении в реконструированном состоянии жилого комплекса «Арт Лайт Сити». Проблема заключалась в том, что застройщик, получив разрешение на шесть 3-этажных домов, построил на арендованной у города земле восемь пятиэтажных апартаментов гостиничного типа — алгоритм для застройщиков Сочи почти дежурный.

На черноморском побережье исторически сложилась практика, когда бизнесмены в статусе частного лица сначала строят дома, а потом узаконивают их через суд, объясняет руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. «В Сочи в принципе 80% недвижимости возведено с теми или иными нарушениями закона. Большинство таких объектов впоследствии узаконено через суд, и потом к ним никто никаких претензий не предъявляет. Но есть определенный объем — около 20% объектов — по которым администрация впоследствии нашла причины откатывать решения назад. У нас есть объекты, к которым предъявляют претензии спустя 5, 7 и даже 10 лет после ввода в эксплуатацию. По каким критериям выбирают, какой дом оспорить, а какой нет? Ответ лежит явно не в плоскости нормальных правовых отношений. Полагаю, что там, где есть добросовестные покупатели и безопасное техническое состояние, таких претензий быть не должно. Мы предложили создать специальную комиссию в Минстрое России, которая будет решать судьбу каждого конкретного объекта на федеральном уровне».

Решение суда, узаконившее комплекс «Арт Лайт Сити» вступило в законную силу в сентябре 2017 года, после чего все 8 домов были поставлены на кадастровый учет, получили почтовые адреса, а право собственности на них зарегистрировал Росреестр на бизнесмена-застройщика. После начались продажи готовых апартаментов. Особенным спросом курортная недвижимость пользовалась у жителей средней полосы России, российских и северных регионов как альтернатива Испании, Кипру и Болгарии.
Повернуть время вспять

«Мы вроде в одной стране живем, и у нас в Пензе, если есть выписка из Росреестра, то это означает чистоту объекта, а в Сочи, получается, не означает вообще ничего», — говорит покупатель жилья в «Арт Лайт Сити» Николай Шошин. Однокомнатные апартаменты мужчина приобрел для частых выездов с маленькими детьми и больными родственниками, и тщательно проверил все документы перед покупкой — решение суда и сведения из ЕГРН. «Не знаю, что мы не так сделали – видимо должны были сходить в сочинский суд и спросить, а не передумает ли он через год? Была возможность в свое время купить недвижимость в Испании, но мы не воспользовались, вложились в наш «совок» – и теперь рискуем потерять все», — говорит он.

«Покупая жилье через 10 месяцев после оформления собственности застройщиком, мы, конечно проверили все правоустанавливающие документы, все-таки это моя пятая в жизни покупка недвижимости. Была выписка из ЕГРН с одним собственником, решение суда почти годичной давности – что еще мы были должны проверить?» — согласна его соседка по комплексу, петербурженка Алина Россомаха.

Но через 11 месяцев процесс возобновился. К этому времени около 300 граждан уже приобрели помещения в комплексе. 30 июля 2018 года сочинская администрация подала апелляционную жалобу на вступившее в силу решение суда и восстановить срок на ее подачу. Ходатайство было удовлетворено, а жалоба оставлена без удовлетворения. 2 октября 2018 года апелляционным определением Краснодарского краевого суда решение Адлерского районного суда было отменено, в удовлетворении требований Мовсесяна отказано в полном объеме.

«В кассационной жалобе мы делаем большой акцент именно на незаконном, на наш взгляд восстановлении сроков — на это был один месяц, но никак не 11. Основания, на которых это сделано, не выдерживают никакой критики. Это не отвечает принципам правовой определенности и стабильности гражданских правоотношений», — говорит Евгений Сергеев. «Право собственности на объекты недвижимости, перешедшие к моим заявителям по договорам купли-продажи, зарегистрировано в Росреестре, то есть признано государством, а значит, должно им уважаться и быть ими защищено», – говорит Сергеев.

Юристы рассчитывают, что кассационная инстанция учтет их аргументы о невозможности восстановления сроков. Таким образом, первая экспертиза будет восстановлена. «Возможная амнистия самостроев, о которой говорит Мутко, это очень важно. Это означает, что в Москве понимают то, о чем на Кубани почему-то не задумываются: надо думать не о деньгах, а о людях, и если здание не несет опасности, можно признать право людей в нем жить, и идти дальше, а не погрязнуть в бесконечных судах. Но законной судебной экспертизы у нас в деле пока нет, поэтому, если ее объявят, например, завтра моим доверителям будет нечего предъявить комиссии, которая наверняка будет определять судьбу каждого дома», — говорит юрист Галина Волошенко, которая также выступает адвокатом группы покупателей ЖК «Арт Лайт Сити».

Количество якобы выявленных самостроев, которое фигурирует в официальной статистике, – это лишь верхушка айсберга, добавляет Моор. «Называется цифра в 500 объектов только в Сочи, но надо понимать, что там в принципе самовольно построено подавляющее большинство новых построек. Просто по этому объему почему-то было принято решение инициировать снос, хотя их правовой статус ничем не отличается от домов на соседней улице, которые тоже узаконивались по решению суда, просто к ним почему-то не появляются претензии властей», – заключает Моор.

«Газета.Ru» направила запросы в администрацию города и застройщику. Ранее в администрации Сочи говорили о необходимости решения по каждому дому в индивидуальном порядке – по мировым соглашениям с застройщиком с приведением строения в соответствие с техническими и другими нормами, следует из сообщения администрации по итогам встречи главы города Анатолия Пахомова с покупателями квартир. По его словам, застройщик должен прописать в соглашении сроки и обязательства. В администрации разъясняют – в Имеретинке, где находится «Арт Лайт Сити», с 2014 года запрещено возведение домов выше трёх этажей и 12,6 м высотой. Пятиэтажные дома превышают этот параметр.

«В данном случае мы готовы идти на уступки по коэффициенту использования земли и не настаивать на сносе всех объектов. Пусть останутся все здания, но верхние этажи необходимо демонтировать. Сделать это должен застройщик. Он же должен возместить расходы гражданам, у которых квартиры находятся на четвёртом и пятом этаже. Это всё должно быть прописано в мировом соглашении, которое он принесёт в администрацию», — пояснил Анатолий Пахомов.

Вместе с тем условие о демонтаже верхних этажей может означать затягивание процесса — демонтировать два этажа без повреждения общей конструкции домов может быть невозможно и тогда конструкции придется сносить полностью, что для покупателей будет означать потерю денег.

Вам может быть интересно!

При реконструкции “Архангельского” использованы трубы ЛТК “Свободный сокол”

Трубы из высокопрочного чугуна производства «Свободный сокол» проложены в музее-усадьбе «Архангельское» во время масштабной реконструкции   …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

три × три =